등기부등본을 통한 권리분석, 말소기준권리

 

부동산 경매 권리분석

오늘은 부동산경매에서 권리를 분석하는 법을 알아보겠습니다.

부동산 권리분석이란 부동산 경매 매각 후에 인수 또는 말소되는 권리가 있는지 여부를 파악하는 것을 말합니다.

권리분석을 통해 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 비용이 있는지 정확하게 알아보고 대응해야 합니다.

 

 

등기사항 증명서(등기부등본) 보는 법

권리분석을 하기 위해서는 등기사항 증명서 '갑구'와 '을구'를 살펴보면 해당 부동산의 소유권과 채무 등을 알 수 있습니다.

말소(소멸)되는 권리와 인수되는 권리를 파악하기 위해서는 등기일자와 말소기준권리를 먼저 파악해야 합니다.

 

1. 표제부

건물의 소재, 지번, 건물 명칭, 면적, 대지권 표시등 건물에 대한 정보를 표시합니다.

 

2. 갑구

소유권 이전, 소유자가 설정한 채무(가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매기입등기)등을 표시합니다.

 

3. 을구

부동산을 담보로 한 행위(근저당권, 저당권, 전세권, 지상권, 지역권)등을 표시합니다.

 

 

말소기준권리

말소기준권리란 부동산이 매각될 경우 해당 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는지 매수인에게 인수되는지를 가늠하는 기준이 되는 권리로 매각으로 인하여 항상 소멸하는 권리입니다.

등기사항 증명서 상에서 등기 일자가 말소기준 권리보다 빠르면 선순위 권리로 인수해야 하며 말소기준 권리보다 늦으면 후순위 권리로 소멸됩니다.

 

1. 근저당권, 저당권

항상 말소 기준 권리가 됩니다.

 

2. 가압류, 압류

가압류란 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 미리 채무자의 자산을 압류하여 처분권을 갖는 제도로서 채무자의 재산 감소를 방지하고자 하는 제도입니다.

제3 취득자의 가압류 채무자로 한 경매 사건에서는 말소기준 권리가 됩니다. 전 소유자의 가압류일 경우 전소유자의 강제경매신청 여부등에 따라 말소 기준권리가 결정됩니다.

 

3. 경매개시결정등기

다른 말소기준권리가 없는 경우 경매개시결정등기는 말소기준 권리가 됩니다.

 

6. 선순위 전세권

다른 말소기준권리보다 선순위에 있는 전세권은 매수인이 인수하는 것이 원칙이지만 선순위 전세권자가 경매신청을 한경우, 선순위 전세권자가 배당 요구를 한 경우는 말소기준이 됩니다.

 

7. 담보가등기

담보가등기인 경우 말소기준권리가 되며 소유권이전청구권 보전가등기는 인수됩니다.

 

 

경우에 따라 말소기준권리가 되지 않는 권리

1. 가압류

2. 압류

경매개시결정으로 인한 압류 발생 이전에 국세 체납 처분에 의한 압류가 있을 시 

2. 가등기

가등기가 선순위인 경우 소유권이전청구보전을 위한 가등기인지 담보가등기인지

3. 전세권

 

인수되는 권리

위에서 살펴본 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리들은 소유권이 이전되었다 하더라도 소멸하지 않는 권리로 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

 

1. 유치권

등기사항증명서에 기재되지 않지만 부동산을 유치함으로써 성립하는 권리이기에 항상 인수되는 권리입니다.

2. 법정지상권

항상 인수됩니다.

3. 가처분

건물 소유자에 대한 건물 철거, 토지인도 청구권,, 소유권이전 보전을 위한 건물에 대한 처분금지 가처분

4. 선순위 전세권

배당요구를 하지 않은 경우 인수됩니다.

5. 전세권 확정일자부 선순위 임차권

대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 인수됩니다.

6. 지상권, 지역권, 등기된 임차권, 가등기, 가처분, 환매권

선순위로 대항할 수 있는 경우 인수되며 후순위인 경우 소멸됩니다.

 

 

사례를 통한 권리분석 

근저당권(경매신청)-전세권-임차권

말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 전세권과 임차권은 소멸됩니다.

 

전세권-보전가등기-근저당권

말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 전세권과 보전가등기는 매수인이 인수해야 합니다.

만약 전세권자가 배당요구를 하였다면 전세권이 말소기준권리가 될 수 있습니다.

 

가처분-근저당권(경매신청)

말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 가처분은 매수인이 인수해야 합니다.

후에 가처분 채권자가 채무자를 상대로 한 소송에서 승소하면 매수인은 소유권을 박탈당할 수 있기에 이런 경우 법원에서는 가처분에 대한 결과가 나올 때까지 사실상 경매절차를 중단합니다.

 

임차권-가처분-근저당권(경매신청)-전세권

말소기준권리인 근저당권보다 선수 위인 임차권과 가저분은 매수인이 인수해야 합니다.

 

임차권-보전가등기-가압류(경매신청)

가등기가 보전가등기인 경우 가압류가 말소기준권리가 되며 임차권, 보전가등기는 매수인이 인수해야 합니다.

소유권이전청구권가등기는 미래에 이 집을 소유할 예쩡이라며 일종의 매매 예약을 걸어두는 등기로 가등기가 걸려있는 부동산은 매각 후 본등기의 실행으로 인해 매수인의 소유권 상실이 발생하기 때문에 경매에 참여하지 않게 됩니다.

그로 인해 임차권자의 보증금은 반환받을 방법이 없게 되며 전세사기사건이 이에 해당됩니다.